Oria Conciergerie
Micro-BIC ou régime réel, que choisir ?
En 2025, la réforme fiscale impacte directement les propriétaires de meublés de tourisme. Les abattements ont été revus à la baisse, rendant le choix entre micro-BIC et régime réel déterminant pour préserver sa rentabilité. Ce guide analyse les différences, les seuils à connaître et les erreurs à éviter.
1. Les nouvelles règles fiscales 2025
Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, les seuils applicables au régime micro-BIC ont été ajustés :
Location non classée : abattement de 30 % (au lieu de 50 %), plafonné à 15 000 € de recettes.
Location classée “meublé de tourisme” : abattement de 50 % jusqu’à 77 700 €.
Chambres d’hôtes : abattement de 71 % jusqu’à 188 700 €.
Ces nouvelles dispositions visent à rapprocher la fiscalité des locations de courte durée de celle des locations classiques.
2. Le régime micro-BIC : simplicité, mais fiscalité forfaitaire
Le micro-BIC reste adapté aux hôtes occasionnels ou aux propriétaires d’un seul bien.
Avantages :
Formalités allégées : aucune comptabilité à tenir.
Déclaration simplifiée dans la 2042 C PRO.
Calcul automatique de l’abattement.
Limites :
Les dépenses réelles (ménage, frais de conciergerie, intérêts, travaux) ne sont pas déductibles.
Aucun amortissement du bien ou du mobilier.
Rentabilité réduite dès que les charges dépassent 30 % à 40 % des revenus.
Exemple :
Pour 20 000 € de recettes non classées → revenu imposable = 14 000 € après abattement.
Si vos charges réelles atteignent 8 000 €, le régime réel devient plus avantageux.
3. Le régime réel : flexibilité et optimisation
Le régime réel s’adresse aux propriétaires cherchant à optimiser leur fiscalité et à conserver la maîtrise de leurs charges.
Principaux avantages :
Déduction intégrale des dépenses réelles (intérêts d’emprunt, conciergerie, assurance, entretien).
Amortissement du bien et du mobilier.
Possibilité de reporter un déficit sur les années suivantes.
Contraintes :
Comptabilité complète : tenue d’un journal, bilan, compte de résultat.
Déclaration 2031-SD et annexes.
Gestion plus technique (souvent via un expert-comptable).
4. Micro-BIC vs Régime réel : comparaison synthétique
Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
Plafond de recettes | 15 000 € (non classé) / 77 700 € (classé) | Aucun |
Abattement | 30 % à 71 % selon le classement | Charges réelles déductibles |
Amortissement | Non | Oui |
Comptabilité | Facultative | Obligatoire |
Complexité | Faible | Élevée |
Pertinence si charges > 30 % | Non | Oui |
Dès que les charges dépassent environ 8 000 € pour 20 000 € de revenus, le régime réel permet une économie d’impôt nette d’environ 1 500 € à 2 000 €.
5. Points de vigilance
Le changement de régime doit être signalé à votre Service des impôts des entreprises (SIE) avant le 1er février 2025.
Les amortissements doivent être cohérents avec la durée de détention du bien.
Ne négligez pas la CFE (cotisation foncière des entreprises).
Vérifiez l’impact sur votre statut LMNP/LMP selon vos recettes totales.
6. Cas pratiques
Cas 1 : studio non classé
– Revenus : 18 000 € / Charges : 6 000 € → micro : 12 600 € imposables ; réel : 12 000 € – 6 000 € = 6 000 € imposables.
Cas 2 : appartement classé
– Revenus : 50 000 € / Charges : 22 000 € → micro : 25 000 € imposables ; réel : 28 000 € – 22 000 € = 6 000 € imposables.
Le gain moyen du régime réel varie de 30 % à 50 % selon le niveau de charge.
7. Comment basculer au régime réel
Adresser un courrier de renonciation au micro-BIC à votre SIE avant le 1er février.
Tenir une comptabilité LMNP (logiciel ou expert-comptable).
Déclarer les revenus via la 2031 et annexes 2033.
Archiver tous les justificatifs pendant 6 ans.
Cette option reste valable 2 ans et est reconductible tacitement.
8. Accompagnement Oria Conciergerie
Notre équipe aide les propriétaires à :
Choisir le régime fiscal le plus rentable.
Gérer la comptabilité LMNP avec un partenaire expert-comptable.
Simuler les revenus nets et la fiscalité sur 2 à 5 ans.
Réduire la fiscalité via le classement, les travaux et l’amortissement.
Audit fiscal offert sous 24 h : /devis
Sources officielles et références 2025
Service-Public.fr — Régime micro-BIC 2025
→ https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32963
Fiche officielle détaillant les seuils et abattements applicables aux meublés de tourisme (micro-BIC, plafonds 2025).Impots.gouv.fr — Location meublée : les régimes d’imposition (LMNP/LMP)
→ https://www.impots.gouv.fr/professionnels/location-meublee-les-regimes-dimposition
Présentation des obligations fiscales, déclarations et différences entre micro-BIC et réel.BOFiP (Bulletin Officiel des Finances Publiques) — BIC-LMNP 2025
→ https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1927-PGP.html
Doctrine fiscale actualisée sur les régimes des loueurs en meublé non professionnels.Légifrance — Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024
→ https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000050612711
Texte législatif ayant introduit les ajustements de seuils et de procédures pour les meublés de tourisme à compter de 2025.Extencia — Location meublée : régime micro-BIC ou réel ? (Analyse 2025)
→ https://www.extencia.fr/actualites/location-meublee-regime-micro-bic-ou-reel-2025
Synthèse comptable illustrant les cas de figure où le régime réel devient plus avantageux.
